Realkredit: Besicherung, Beleihungswert und Risiken

Ein Realkredit ist im engeren immobilienbezogenen Sinn ein Darlehen, bei dem sich der Kreditgeber wesentlich auf eine werthaltige, verwertbare Immobiliarsicherheit stützt. Als Sicherheit kann insbesondere ein Grundpfandrecht dienen. Der Kreditnehmer bleibt grundsätzlich Eigentümer der Immobilie, schuldet Zins und Rückzahlung aber weiterhin nach dem Darlehensvertrag.

Kreditvertrag, persönliche Zahlungsverpflichtung, finanzierte Immobilie, Grundschuld und Sicherungsvertrag sind voneinander zu unterscheiden. Der Immobilienwert bestimmt die Kredithöhe nicht automatisch. Ebenso ist die 60-Prozent-Grenze des Pfandbriefgesetzes keine allgemeine Obergrenze für jedes grundpfandrechtlich besicherte Darlehen.

Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.

Schneller Überblick

Das Wichtigste in Kürze

Dieser Artikel verwendet Realkredit als Arbeitsbegriff für ein Darlehen, das wesentlich durch verwertbare Immobiliarsicherheiten gedeckt ist.
Die Grundschuld belastet ein Grundstück mit einer bestimmten Geldsumme; sie ist nicht mit dem Darlehensvertrag identisch.
Der Beleihungswert nach der BelWertV ist nachhaltig ausgerichtet und nicht automatisch mit Kaufpreis oder aktuellem Marktwert gleichzusetzen.
Die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts betreffen nach § 14 PfandBG die Nutzung zur Pfandbriefdeckung, nicht eine allgemeine Höchstgrenze für den Gesamtkredit.
Eine Grundschuld macht den Kreditgeber nicht zum Eigentümer der Immobilie.
Tilgung, Zinsbindung, Kosten und Folgen eines Zahlungsausfalls ergeben sich aus Vertrag und anwendbarem Recht, nicht allein aus der Bezeichnung Realkredit.

Was ist ein Realkredit?

Der Begriff „Realkredit“ bezeichnet keine einzelne, in den freigegebenen Gesetzesquellen vollständig definierte Vertragsform. Für diesen Artikel wird er im engeren immobilienbezogenen Sinn verwendet: Gemeint ist ein Darlehen, dessen Absicherung wesentlich auf einem Grundpfandrecht und dem nachhaltig betrachteten Wert einer Immobilie beruht.

„Real“ bezieht sich dabei auf die sach- oder vermögenswertbezogene Sicherung. Es bedeutet nicht, dass Darlehen und Grundschuld ein einziges Rechtsinstrument bilden. Der Darlehensvertrag begründet die Zahlungspflichten. Die Grundschuld belastet das Grundstück. Ein Sicherungsvertrag bestimmt bei einer Sicherungsgrundschuld, für welche Ansprüche sie eingesetzt werden soll.

Wie wird der Begriff Realkredit verwendet?

In Finanzierungsgesprächen können ähnliche Begriffe unterschiedliche Schwerpunkte setzen:

Realkredit beschreibt in diesem Artikel vor allem die werthaltige dingliche Besicherung.
Immobilienkredit beschreibt zunächst den Bezug der Finanzierung zu einer Immobilie.
Grundschulddarlehen betont die Absicherung durch eine Grundschuld.
Hypothekendarlehen verweist sprachlich auf eine Hypothek, darf aber nicht ohne Prüfung als rechtlich identisch mit jeder grundschuldgesicherten Finanzierung behandelt werden.

Ein Immobilienkredit ist daher nicht allein wegen seines Verwendungszwecks in jedem fachlichen oder regulatorischen Kontext ein Realkredit. Umgekehrt muss ein Realkredit nicht begrifflich auf ein Bauvorhaben reduziert werden. Entscheidend ist, wie der Begriff im konkreten Angebot, Vertrag oder Regelwerk verwendet wird.

Wie funktioniert ein Realkredit?

Ein vereinfachter Ablauf lässt sich in vier getrennte Ebenen gliedern:

Das Unternehmen und der Kreditgeber vereinbaren ein Darlehen mit Kreditsumme, Zins-, Tilgungs- und weiteren Vertragsbedingungen.
Eine Immobilie oder ein geeignetes Grundstücksrecht wird als Sicherheit vorgesehen und bewertet.
Ein Grundpfandrecht soll dem Kreditgeber den Zugriff auf den belasteten Vermögenswert unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen sichern.
Ein Sicherungsvertrag verbindet die Grundschuld mit den bezeichneten gesicherten Ansprüchen.

Der Kreditnehmer bleibt zur vertragsgemäßen Zahlung verpflichtet. Die Besicherung ersetzt keine Prüfung, ob das Unternehmen Zins und Tilgung aus seinen verfügbaren Mitteln tragen kann. Die konkrete Kredithöhe folgt weder unmittelbar aus dem Kaufpreis noch aus dem Nominalbetrag der Grundschuld.

Welche Vermögenswerte können als Sicherheit dienen?

Die BelWertV betrifft in ihrem Pfandbriefgesetz-Kontext Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und vergleichbare Rechte einer ausländischen Rechtsordnung, die mit einem Grundpfandrecht belastet sind oder belastet werden sollen. Der Schwerpunkt dieses Artikels liegt deshalb auf immobilienbezogenen Sicherheiten.

Ein betrieblich genutztes Grundstück, eine Gewerbeimmobilie oder eine privat gehaltene Immobilie können wirtschaftlich unterschiedliche Funktionen und Risiken haben. Ob ein konkreter Vermögenswert rechtlich belastet werden kann und ob ein Kreditgeber ihn akzeptiert, muss im Einzelfall geprüft werden. Aus der bloßen Werthaltigkeit eines Vermögensgegenstands folgt noch keine bestimmte Kreditart oder Kreditzusage.

Welche Rolle spielen Grundschuld und Hypothek?

§ 1191 BGB beschreibt die Grundschuld als Belastung eines Grundstücks, durch die an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Das Grundstück wird belastet; das Eigentum geht dadurch nicht automatisch auf den Kreditgeber über.

§ 1192 BGB ordnet an, dass auf die Grundschuld grundsätzlich die Vorschriften über die Hypothek entsprechend anzuwenden sind. Die Vorschrift hebt zugleich einen entscheidenden Unterschied hervor: Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus. Eine Sicherungsgrundschuld wird durch den Sicherungsvertrag mit den zu sichernden Ansprüchen verbunden.

Daraus folgen wichtige Abgrenzungen:

Der Darlehensbetrag ist die aufgrund des Kreditvertrags bereitgestellte Geldsumme.
Die Restschuld ist der noch nicht zurückgezahlte Teil des Darlehens.
Der Grundschuldbetrag ist die bestimmte Geldsumme, auf die das Grundpfandrecht lautet.
Der Sicherungsvertrag legt fest, welche Ansprüche die Sicherungsgrundschuld absichert.

Diese Beträge und Rechtsverhältnisse müssen nicht deckungsgleich sein. Aus dem Grundschuldbetrag allein lässt sich die aktuelle Darlehensschuld nicht ablesen.

Wie wird ein Grundpfandrecht bestellt?

Das Grundpfandrecht ist von dem Darlehen zu trennen: Nicht der Kredit, sondern das Recht am Grundstück wird grundbuchlich behandelt. Welche Einigungen, Erklärungen, Formerfordernisse und Eintragungen für die konkrete Bestellung erforderlich sind, wird von den freigegebenen §§ 1191 und 1192 BGB nicht vollständig beschrieben.

Dieser Artikel enthält deshalb keine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Grundschuldbestellung. Auch notarielle Mitwirkung, Grundbuchvollzug, Vollmachten und eine mögliche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung dürfen nicht ohne die einschlägigen aktuellen Quellen verallgemeinert werden.

Was ist der Beleihungswert?

Die BelWertV definiert den Beleihungswert für die Wertermittlung nach dem Pfandbriefgesetz. Er soll den Wert abbilden, der bei einer Veräußerung voraussichtlich während der gesamten Beleihungsdauer erzielt werden kann, ohne vorübergehende Marktschwankungen oder spekulative Elemente zum Maßstab zu machen.

Für die Bewertung sind nach § 3 BelWertV unter anderem die zukünftige Verkäuflichkeit, langfristige und nachhaltige Objektmerkmale, normale regionale Marktgegebenheiten sowie derzeitige und mögliche andere Nutzungen vorsichtig zu betrachten. Die Verordnung betrifft damit einen bestimmten gesetzlichen Bewertungskontext. Sie schreibt nicht ohne Weiteres die Bewertungsmethode für jede beliebige Immobilienfinanzierung vor.

§ 4 BelWertV sieht in diesem Kontext grundsätzlich eine getrennte Ermittlung von Ertragswert und Sachwert vor. Bei bestimmten Wohnobjekten kann anstelle des Sachwerts ein Vergleichswert herangezogen werden. Welche Methode für eine konkrete Finanzierung außerhalb dieses Anwendungsbereichs maßgeblich ist, lässt sich daraus nicht pauschal ableiten.

Beleihungswert, Marktwert und Kaufpreis im Vergleich

Die folgende Gegenüberstellung ist eine redaktionelle Orientierung und keine Bewertung eines bestimmten Objekts:

Begriff	Wofür er steht	Was daraus nicht automatisch folgt
Kaufpreis	Der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Preis der Transaktion.	Er muss weder einem aktuellen Marktwert noch dem Beleihungswert entsprechen.
Marktwert	Eine auf die aktuellen Marktbedingungen bezogene Werteinschätzung.	Er bleibt nicht unverändert und ist nicht automatisch der von der Bank angesetzte Sicherheitenwert.
Beleihungswert nach BelWertV	Ein langfristig und vorsichtig ausgerichteter Wert im Pfandbriefgesetz-Kontext, der vorübergehende und spekulative Effekte nicht zum Maßstab nehmen soll.	Er ist weder der Kaufpreis noch automatisch die bewilligte Kreditsumme.

Zwischen diesen Werten besteht kein allgemeingültiges festes Verhältnis. Ein niedrigerer Beleihungswert ist auch nicht automatisch ein Beleg dafür, dass der Kaufpreis falsch ist; beide Werte beantworten unterschiedliche Fragen.

Was bedeutet Beleihungsgrenze?

Eine Beleihungsgrenze beschreibt in einem bestimmten Regelungs- oder Finanzierungskontext, bis zu welchem Anteil eines maßgeblichen Werts eine Sicherheit für einen bestimmten Zweck angesetzt wird. Welche Grenze gemeint ist, muss deshalb immer zusammen mit ihrem Zweck genannt werden.

Historische pauschale Prozentangaben zur Finanzierung von Immobilien sind keine belastbare allgemeine Regel. Sie vermischen zudem häufig Marktwert, Beleihungswert, Kreditbetrag und Pfandbriefdeckung.

Was regelt die 60-Prozent-Grenze des Pfandbriefgesetzes?

§ 14 PfandBG sagt, dass Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des nach § 16 PfandBG festgesetzten Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen benutzt werden dürfen. Die Norm regelt damit die Deckungsfähigkeit in einem besonderen gesetzlichen Refinanzierungssystem.

§ 14 PfandBG regelt nicht die insgesamt zulässige Darlehenshöhe. Aus der Vorschrift allein folgt daher kein allgemeines Verbot, ein höheres Gesamtdarlehen zu gewähren. Ein darüber hinausgehender Teil ist lediglich nicht aufgrund dieser Vorschrift innerhalb der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts pfandbriefdeckungsfähig.

Dabei ist stets vom Beleihungswert die Rede, nicht automatisch vom Kaufpreis oder aktuellen Marktwert. Diese Unterscheidung ist für die richtige Einordnung der Norm entscheidend.

Wie bestimmt eine Bank die mögliche Kredithöhe?

Die freigegebenen Quellen enthalten keine allgemeine Berechnungsformel für die maximale Kredithöhe. Beleihungswert, Pfandbriefdeckung, nomineller Grundschuldbetrag und bewilligter Kredit sind getrennte Größen.

Für das Finanzierungsgespräch sollte deshalb nachvollziehbar sein:

welcher Objektwert für welchen Zweck ermittelt wurde,
welcher Darlehensbetrag beantragt wird,
welcher Grundschuldbetrag vorgesehen ist,
welche Ansprüche der Sicherungsvertrag erfassen soll,
wie das Unternehmen den laufenden Kapitaldienst tragen soll,
welche weiteren Bedingungen die Kreditentscheidung beeinflussen.

Sicherheiten allein begründen keinen Anspruch auf Kreditgewährung.

Welche Tilgungsformen sind möglich?

Die Bezeichnung Realkredit legt keine einheitliche Tilgungsform fest. Die folgenden Modelle erklären unterschiedliche Zahlungsmechaniken; sie sind nicht als Aussage darüber zu verstehen, welche Form Banken bei Realkrediten typischerweise verwenden.

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die periodische Gesamtzahlung unter gleichbleibenden Bedingungen für den betrachteten Zeitraum grundsätzlich konstant. Mit sinkender Restschuld nimmt der darin enthaltene Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu. Endet die Zinsbindung vor der Gesamtlaufzeit, ist damit keine unveränderte Rate für die gesamte Finanzierung garantiert.

Abzahlungsdarlehen

Bei einem Abzahlungsdarlehen wird ein gleichbleibender Tilgungsbetrag mit den jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsen kombiniert. Dadurch kann die Gesamtzahlung im Zeitverlauf sinken.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen wird die Darlehenssumme erst am vereinbarten Ende zurückgezahlt, während während der Laufzeit grundsätzlich Zinsen anfallen. Die Liquidität für die Schlusszahlung muss gesondert geplant werden.

Fester oder variabler Zinssatz

Ein fester Zinssatz gilt für die vereinbarte Zinsbindungsdauer. Ein variabler Zinssatz kann sich nach den vertraglichen Regeln verändern. Zinsbindungsdauer und Gesamtlaufzeit des Darlehens sind nicht automatisch identisch.

Läuft die Zinsbindung vor vollständiger Rückzahlung aus, müssen die Konditionen für den verbleibenden Betrag neu geregelt werden. Daraus kann ein Anschlussfinanzierungsrisiko entstehen. Dieser Artikel gibt keine Zinsprognose und unterstellt nicht, dass jeder Realkredit fest oder variabel verzinst wird.

Welche Kosten können entstehen?

Die Gesamtkosten lassen sich nicht aus dem Begriff Realkredit ableiten. Kreditvertrag, Bewertung und Bestellung oder spätere Änderung einer Sicherheit können unterschiedliche Kostenpositionen auslösen. Die freigegebenen Quellen regeln jedoch weder deren vollständige Zusammensetzung noch die Kostentragung im einzelnen Darlehensverhältnis.

Vor einem Abschluss sollte daher geklärt werden, ob das konkrete Angebot neben den Zinsen beispielsweise Bewertungs-, Bereitstellungs-, Kontoführungs-, Notar-, Grundbuch-, Versicherungs- oder sonstige Sicherheitenkosten vorsieht. Auch die Bedingungen und mögliche Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung müssen aus dem anwendbaren Recht und dem Vertrag ermittelt werden.

Welche Unterlagen können erforderlich sein?

Die genehmigten Quellen enthalten keine allgemeingültige Unterlagenliste für einen Kreditantrag. Welche Nachweise verlangt werden, hängt von Immobilie, Unternehmen, Vorhaben und Kreditgeber ab.

Für die Vorbereitung können Unternehmen deshalb erfragen, welche Objekt-, Eigentums-, Ertrags-, Planungs-, Unternehmens- und Finanzierungsunterlagen im konkreten Verfahren benötigt werden, wer eine Bewertung beauftragt und wie bestehende Belastungen dokumentiert werden sollen. Eine solche Anfrage ist verlässlicher als eine vermeintlich vollständige Standardliste.

Vereinfachtes Praxisbeispiel

Das folgende Beispiel ist vollständig hypothetisch. Die Werte sind keine Marktstandards und begründen keine Aussage über eine Kreditzusage.

Eine fiktive GmbH möchte eine Gewerbeimmobilie für 1.200.000 Euro kaufen. Für das Beispiel werden ein aktueller Marktwert von 1.100.000 Euro und ein separat ermittelter Beleihungswert von 900.000 Euro angenommen. Das Unternehmen beantragt nach Einsatz eigener Mittel ein Darlehen von 750.000 Euro; eine Grundschuld soll als Sicherheit dienen.

Für die Pfandbriefdeckung wären nach § 14 PfandBG höchstens die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts maßgeblich. Im Beispiel sind das 540.000 Euro:

900.000 Euro × 60 % = 540.000 Euro

Die Differenz zwischen 540.000 Euro und dem beantragten Darlehen von 750.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass die Bank den höheren Gesamtbetrag nicht gewähren darf. Sie zeigt nur, welcher Teil nach der vereinfachten Annahme innerhalb der gesetzlichen 60-Prozent-Grenze zur Pfandbriefdeckung liegen könnte.

Ob die GmbH tatsächlich 750.000 Euro erhält, ist damit nicht beantwortet. Das Beispiel berücksichtigt unter anderem keine konkreten Vertragskosten, keinen Grundbuchrang, keine weiteren Sicherheiten, keine laufenden Immobilienerträge, keine Zahlungsfähigkeit des Unternehmens und keine Wertänderungen.

Vorteile eines Realkredits

Eine immobilienbezogene Besicherung kann im Einzelfall folgende Funktionen haben:

Die Immobilie kann als werthaltige Sicherheit in die Finanzierung einbezogen werden.
Der Eigentümer bleibt trotz Grundschuld grundsätzlich Eigentümer und kann die Immobilie im vereinbarten Rahmen weiter nutzen.
Eine längere Rückzahlungsstruktur kann Zahlungen über mehrere Perioden verteilen.
Eine feste Zinsbindung kann für den vereinbarten Zeitraum die Zinskomponente planbarer machen.
Eine Finanzierung kann zugleich der Investition dienen und aufgrund der Immobiliarsicherheit als Realkredit eingeordnet werden.

Diese möglichen Vorteile garantieren weder eine bestimmte Laufzeit noch einen niedrigen Zinssatz, eine hohe Kreditsumme oder eine Kreditzusage.

Nachteile und Risiken

Eine grundpfandrechtlich besicherte Finanzierung kann erhebliche langfristige Verpflichtungen begründen:

Zins und Tilgung belasten die künftige Liquidität des Unternehmens.
Läuft die Zinsbindung vor der Gesamtlaufzeit aus, können sich die Konditionen der Anschlussfinanzierung ändern.
Ein Beleihungswert kann niedriger ausfallen als Kaufpreis oder erwarteter Marktwert.
Wert, Nutzungsmöglichkeiten oder Erträge einer Gewerbeimmobilie können sich verändern.
Eine vorzeitige Rückzahlung kann rechtlich oder vertraglich beschränkt beziehungsweise mit Kosten verbunden sein; das ist nicht bei jedem Vertrag gleich.
Werden private Immobilien für betriebliche Verpflichtungen eingesetzt, wird privates Vermögen dem Risiko der Unternehmensfinanzierung ausgesetzt.
Werden gesicherte Verpflichtungen nicht erfüllt, kann das Grundstück unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen verwertet werden.

Die Grundschuld beseitigt weder das Geschäftsrisiko noch die persönliche Zahlungspflicht aus dem Kreditvertrag.

Welche Bedeutung hat der Rang im Grundbuch?

Mehrere Rechte an einem Grundstück können wirtschaftlich nicht ohne ihre Rangverhältnisse beurteilt werden. Die freigegebene Quellenliste enthält jedoch keine Vorschrift, mit der Rangentstehung, Rangänderung oder Erlösverteilung zuverlässig erklärt werden können.

Welche Rangstelle ein Kreditinstitut verlangt und wie es einen nachrangigen Eintrag bewertet, hängt von der konkreten Finanzierung und Kreditentscheidung ab. Dieser Entwurf nennt deshalb weder einen allgemein erforderlichen Rang noch pauschale Abschläge für nachrangige Sicherheiten.

Was passiert bei Zahlungsausfall?

Ein Zahlungsausfall überträgt das Eigentum nicht automatisch auf die Bank. Darlehensvertrag, Sicherungsvertrag und Grundpfandrecht bleiben getrennt zu betrachten. § 1191 BGB beschreibt die Belastung des Grundstücks mit einer bestimmten Geldsumme; die Vorschrift allein liefert aber keine vollständige Anleitung für Kündigung oder Vollstreckung.

Eine Verwertung setzt die anwendbaren gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen voraus und erfolgt in einem rechtlich geregelten Verfahren. Welche Fälligkeit, Kündigung, Androhung oder Vollstreckungsmaßnahme im konkreten Fall erforderlich ist, kann mit den freigegebenen Quellen nicht abschließend dargestellt werden.

Realkredit oder Investitionskredit?

Die Begriffe beschreiben unterschiedliche Dimensionen einer Finanzierung:

Realkredit beschreibt hier die wesentliche Besicherung durch einen realisierbaren Vermögenswert, insbesondere ein Grundpfandrecht.
Investitionskredit beschreibt den Zweck, eine betriebliche Investition zu finanzieren.

Ein Darlehen kann beides sein: Kauft ein Unternehmen eine Gewerbeimmobilie und sichert das Darlehen durch eine Grundschuld, kann die Finanzierung nach ihrem Zweck als Investitionskredit und nach ihrer Besicherung als Realkredit eingeordnet werden. Die Kategorien schließen sich nicht gegenseitig aus.

Realkredit oder unbesicherter Unternehmenskredit?

Beim hier beschriebenen Realkredit stützt sich der Kreditgeber wesentlich auf eine Immobiliarsicherheit. Dafür sind Bewertung und Bestellung der Sicherheit erforderlich, und die belastete Immobilie ist einem Verwertungsrisiko ausgesetzt.

Bei einem unbesicherten oder weniger besicherten Unternehmenskredit steht kein vergleichbares Grundpfandrecht im Mittelpunkt. Daraus folgt nicht, dass solche Kredite ohne Bonitätsprüfung, Vertragsbedingungen oder andere Sicherheiten vergeben werden. Ebenso ist ein Realkredit nicht automatisch günstiger oder leichter erhältlich.

Fragen vor dem Finanzierungsgespräch

Folgende allgemeine Fragen helfen, Angebot, Sicherheit und langfristige Belastung getrennt zu prüfen:

Was meint der Kreditgeber im konkreten Angebot mit „Realkredit“?
Welche Immobilie oder welches Recht soll als Sicherheit dienen?
Welcher Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert werden angesetzt?
In welchem gesetzlichen oder vertraglichen Kontext wurde der Beleihungswert ermittelt?
Wer beauftragt und bezahlt die Bewertung?
Welcher Grundschuldbetrag soll vorgesehen werden?
Welche Ansprüche erfasst der Sicherungsvertrag?
Welche Rangstelle wird verlangt und wie wird sie bewertet?
Werden private Vermögenswerte für betriebliche Verpflichtungen eingesetzt?
Welche Tilgungsform und welche Zinsbindung gelten?
Wie lang ist die Gesamtlaufzeit?
Bleibt nach Ende der Zinsbindung eine Restschuld?
Welche weiteren Kosten und Sicherheiten sind vorgesehen?
Unter welchen Bedingungen ist eine vorzeitige Rückzahlung möglich?
Wie wirken sich sinkende Immobilienerträge oder Werte auf die Finanzierung aus?
Unter welchen Voraussetzungen darf der Kreditgeber die Sicherheit verwerten?
Was geschieht nach vollständiger Rückzahlung mit der Grundschuld?

Diese Fragen dienen der Vorbereitung und ersetzen keine Prüfung des konkreten Darlehens- und Sicherungsvertrags.

Häufige Fragen

Macht eine Grundschuld die Bank zur Eigentümerin der Immobilie?

Nein. § 1191 BGB beschreibt eine Belastung des Grundstücks, keine automatische Eigentumsübertragung. Der Eigentümer bleibt grundsätzlich Eigentümer; das Grundstück haftet jedoch im Umfang und unter den Voraussetzungen des Grundpfandrechts.

Sind Darlehensbetrag und Grundschuldbetrag identisch?

Nicht zwingend. Die Grundschuld setzt nach § 1192 BGB keine Forderung voraus. Welche Ansprüche eine Sicherungsgrundschuld tatsächlich sichert, ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag. Die aktuelle Restschuld lässt sich daher nicht allein am nominellen Grundschuldbetrag ablesen.